不動産を売却した際に、その利益に応じて納税をしなくてはなりません。
その際に、不動産の現在の価値を計算する方法として減価償却があります。
減価償却とはどのようなもので、どのように計算するのでしょうか。
不動産売却時に必要な減価償却は建物の構造によって耐用年数が違う
大抵の物は古くなるとその価値をなくしていきます。
この価値が下がっていくことを減価償却といい、減った費用を償却費といいます。
不動産にも言えることで、土地は古くなっても価値が減ることはありませんが、建物は古くなればなるほど価値は下がっていきます。
不動産では土地と建物の総額の中から、建物の部分だけ毎年一定金額が焼却されます。
ただしその償却していく比率は建築物の構造によって違い、完全に価値がなくなるまでの期間を耐用年数と言います。
耐用年数が構造によって大きくことなり、例えば木造の耐用年数は33年、償却率は0.031となります。
これに対しRC造などのマンションは耐用年数70年、償却率0.015と木造建築の倍になります。
ちなみに軽量鉄骨造では40年、重量鉄骨造では51年とされています。
注意したいのは減価償却するのは建物のみですので、土地付一戸建てで購入した物件の場合、その中の土地分をひいて計算する必要があるということです。
多くの契約書では土地と建物の価格は一緒に書かれているので注意しましょう。
そのような場合には固定資産税の評価額や建築当時の平均単価で建築価格を計算するなどの方法が用いられます。
不動産売却時に必要な減価償却の計算方法について
減価償却費の計算方法は建物購入価格×0.9×償却率×経過年数で計算できます。
例えば土地1500万、建物2,000万円で10年前に購入した木造新築一戸建ての場合でシュミレーションしてみましょう。
土地は計算に含みませんので2,000万円(購入費)×0.9×0.031(償却率)×10(経過年数)＝558万円(償却費)となります。
2,000万円から558万円をひいた、1,442万円と土地代を足した2942万円が現在のその家の価値となります。
ただし賃貸などとして事業用として用いた物件は償却期間が法定耐用年数の1.5倍となります。
そのため同じ物件だったとしても賃貸として人に貸し出していた物件の場合、償却費は828万円となり、物件価値は2,672万円となります。
まとめ
不動産売却時に必要な減価償却ですが、実際の所頻繁に法改正が行われています。
実際に売却の際には税理士や不動産業者などに確認するようにしましょう。
みなと不動産株式会社では、明石市周辺の不動産物件を多数扱っています。
不動産に関わるご質問など、お気軽にお問い合わせください。
