不動産を売却した時に得た利益のことを「譲渡所得」と言います。
不動産の譲渡所得には所得税や住民税がかかり、「譲渡所得税」と呼ばれています。
今回は不動産売却を検討されている方へ、譲渡所得税の計算方法と確定申告の方法について紹介します。
不動産売却の譲渡所得とは？税金の計算方法
所有している財産や権利（土地、建物、株、貴金属など）を有償・無償に関わらず、他人に譲りわたすことを「譲渡」といい、それによって得た利益は譲渡所得となります。
土地や建物を売却した際の譲渡所得は、単に売れた価格ではなく、売却金額－（所得費＋譲渡費用）です。
所得費は売却した不動産を購入した時の代金や仲介手数料の合計金額で、実際の所得費の金額が譲渡価格の5%に満たない場合は、譲渡価格の5%を所得費として計算できます。
また、建物の経過年数に応じた減価償却費を所得費の合計から差し引きます。
譲渡費用とは、不動産売却にかかった費用で、仲介手数料、土地の売却費用、貸家の場合は退却料、解体費用などです。
譲渡所得は5年を境に税率が変化し、5年以内だと短期譲渡所得（所得税30%、住民税9%）、5年超だと長期譲渡所得（所得税15%、住民税5%）です。
所有期間は売却した年の元日時点にさかのぼってカウントされてしまうので、注意が必要です。
さらに、マイホームの保有期間が10年を超えると譲渡所得の6,000万円以下の部分について、マイホームの軽減税率（所得税10%、住民税4%）の特例が適用されます。
その他に、所得税と住民税にプラスして、復興所得税（＝所得税×21%）もかかります。
合計すると短期譲渡所得の場合は39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興所得税0.63%）、長期譲渡所得は20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興所得税0.315%）になります。
この計算方法で譲渡所得を100万円と仮定すると、短期譲渡所得は100万×39.63%＝39万6,300円、長期譲渡所得であれば100万×20.315%＝20万3,100円（100円未満は切り捨て）の税金がかかります。
譲渡所得には特別控除があり、3,000万円までであれば、保有年数に関わらず非課税になります。
また、譲渡損失が生じた場合は、土地や建物の保有期間が５年超であれば譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することが可能です。
不動産売却の譲渡所得とは？申告手続き
譲渡所得にかかる所得税は、管轄の税務署で申告をして納税する必要があります。
申告期間は売却をした次の年の2月16日から3月15日までです。
確定申告書にはAとBの2種類の書類がありますが、申告書Bを使用します。
必要な申告書は国税庁の確定申告のホームページに用意されていて、他の確定申告と同様に郵送または電子申請も可能です。
国税庁のホームページには、具体的な記載例が掲載されているので、申請する時はチェックすることをおすすめします。
まとめ
今回は譲渡所得税の税額の計算方法と確定申告について紹介しました。
計算方法は少し複雑ですが、税負担を軽減できる特別控除があることがポイントです。
不動産を売却する時は、条件を確認して税額をシミュレーションしてみましょう。
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